最高人民法院建筑工程与房地产指导性案例审判研究报告

  最高人民法院指导性案例是最高人民法院在审判实践中发现的具有普遍适用性和引导作用的法律问题，从而总结形成的对全国各级法院的裁判工作具有指导意义的典型案例，至今已共计发布211篇。对于律师而言，学习、研究和使用指导性案例，有助于提高自身的专业素养和能力水平，不断深化对法律理论和实践的理解和认识，了解最高院对各种法律问题的认定标准和处理方法，从而更好地为客户制定代理策略和方案。本团队从最高院211篇指导性案例中挑选出与建筑工程、房地产领域相关的18篇典型案例，并经过系统整理归纳后，最终形成《最高人民法院建筑工程与房地产指导性案例审判研究报告》，以供大家探讨交流。

  4、选取案件类型：建设工程项目施工合同纠纷案件、房屋买卖合同纠纷案件、房屋租赁合同纠纷案件、居间合同纠纷案件、物权纠纷案件、借款合同纠纷案件、行政复议案件、行政确认案件、行政批准案件、国家赔偿类案件、仲裁程序案件、执行类案件

  6、选取案件说明：从最高人民法院指导案例中选取与建设工程、房地产类相关的案件，案件类型及案件号如下表所示：

  【指导案例171号】向其他债权人的执行法院主张享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，则视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权

  【裁判要旨1】执行法院依其他债权人的申请，对发包人的建设工程强制执行，承包人向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。发包人以承包人起诉时行使建设工程价款优先受偿权超过除斥期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

  最高院认定：根据《最高人民法院关于审理建设工程项目施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、第四十一条之规定，人民法院依据发包人的其他债权人或抵押权人申请对建设工程采取强制执行行为，会对承包人的建设工程价款优先受偿权产生一定的影响。此时，如承包人向执行法院主张其对建设工程享有建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的合法方式。本案中造价机构德汇公司于2014年11月3日对案涉工程价款出具《审核报告》；中天公司于2014年12月1日向焦作市中院提交《拍卖联系函》，请求依法确认对案涉建设工程的优先受偿权；2015年2月5日案涉工程停止施工；2015年8月4日，中天公司向恒和公司发送《工程价款优先受偿权的工作联系单》要求对案涉工程价款享有优先受偿权；2016年5月5日，中天公司又向法院提交《优先受偿权参与分配申请书》，依法确认并保障其对案涉建设工程价款享有的优先受偿权。因此，恒和公司关于中天公司未在6个月除斥期间内以诉讼方式主张优先受偿权，其优先受偿权主张不应得到支持的上诉理由不能成立。

  【裁判要旨2】借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同具有法律上的约束力，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条“以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形，亦不属于《民法典》规定的合同无效的情形。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

  笔者认为：“以物抵债”与“让与担保”非常容易混淆。①“以物抵债”一般为有效但不直接产生物权效力，其识别要点为原债权债务履行期届满后签订+各方达成以物抵债的合意+完成对原债权债务的结算。而②“让与担保”的买卖合同无效而担保有效，其识别要点为原债权债务履行期届满前签订+具有担保的意见表示+产权形式上变更登记至债权人名下。

  最高院认定：本案中双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事交易活动中，当事人意思表示发生明显的变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行做担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将其所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，故商品房买卖合同有效。

  在商品房买卖合同合法有效情况下，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方式，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，对包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。

  【指导案例170号】出租危房的租赁合同系无效，出租方与承租方按过错大小各自承担对应的法律责任

  【裁判要旨3】《商品房屋租赁管理办法》在效力等级上虽属于部门规章，违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴别判定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

  最高院认定：本案中饶某与物资供应站签订的《房屋租赁合同》无效。①根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鉴定意见》，已经明确案涉房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房，案涉危房并不具有可在加固后接着使用的情形。②根据《商品房屋租赁管理办法》第六条之规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。③从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的方面出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《民法典》第一百五十三条第二款、第一百五十四条关于违背公序良俗的民事法律行为无效及损害他人合法利益的民事法律行为无效的规定，确认《租赁合同》无效。

  关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《民法典》第一百五十七条之规定，上述费用应由物资供应站自行承担。因饶国礼对于《租赁合同》无效亦有过错，故对饶国礼的损失亦应由其自行承担。

  【指导案例1号】涉案房屋非独家委托出售，买方有权选择报价低、服务好的中介公司，此行为不构成“跳单”违约

  【裁判要旨4】房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介企业来提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

  法院认定：中原公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定属于居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介企业来提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司没办法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介企业来提供的房源信息、机会等条件。如果买方是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约。

  【指导案例65号】业主拒绝缴纳专项维修资金，以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持

  【裁判要旨5】维修资金性质上属于专项基金，专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持。

  法院认定：第一，关于维修资金的性质。根据《中华人民共和国民法典》第281条、《物业管理条例》第53条第二款、《住宅专项维修资金管理办法》第2条第二款之规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。

  第二，关于业主缴纳专项维修资金的义务是否受诉讼时效的限制。根据《物业管理条例》第7条第四项、第53条第一款之规定，缴纳专项维修资金是为建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。

  【指导案例168号】未办理抵押权登记的抵押人，应在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任；若抵押权人有过错的，应减轻抵押人的赔偿责任。

  【裁判要旨6】以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。

  最高院认定：第一，关于陈某等人与中信银行东莞分行签订的《最高额抵押合同》的效力问题。根据《民法典》第215条之规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，双方签订的《最高额抵押合同》约定分别以不动产为案涉债务做担保，上述合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，该事实并不影响抵押合同的效力。

  第二，关于陈某等人对作为抵押物的不动产未能办理抵押登记，是否违约的问题。双方《最高额抵押合同》的约定，陈某等人应确保案涉房产能够依法办理抵押登记，否则应承担对应的违约责任。本案中，陈某等人尚且还没有取得案涉房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，案涉房屋未能办理抵押登记，抵押权未依法设立，陈某等人构成违约。

  第三，关于陈某等人应的违约责任承担问题。依据《民法典》第584条及双方《最高额抵押合同》约定，在《最高额抵押合同》正常履行的情况下，当主债务人不履行到期债务时，中信银行东莞分行可直接请求就抵押物优先受偿。本案抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行没办法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈某等人进行赔偿。同时，因东莞市房产管理局已于2011年明确函告辖区各金融机构房地权属不一致的房屋不能再办理抵押登记，中信银行东莞分行在2013年签订《最高额抵押合同》时对于案涉房子没办法办理抵押登记的情况应当知情或者应当能够预见。中信银行东莞分行作为以信贷业务为主营业务的专业金融机构，应比一般债权人具备更高的审核能力。中信银行东莞分行未尽到合理的审查和注意义务，对抵押权不能设立亦存在过错。中信银行东莞分行在知晓案涉房屋没办法办理抵押登记后，没有采取降低授信额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大，可以适当减轻陈某等人的赔偿相应的责任。考虑后法院酌情认定陈某等人以抵押财产价值为限，在华丰盛公司尚未清偿债务的二分之一范围内，向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任。

  【裁判要旨7】建筑施工公司违反法律、法规规定将自己承包的工程交由自然人实际施工，该自然人因工伤亡，社会保险行政部门参照《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第三条第一款有关法律法规认定建筑施工公司为承担工伤保险责任单位的，人民法院应予支持。

  最高院认定：第一，建安公司应作为承担工伤保险责任的单位。在工伤保险责任承担方面，建安公司与梁某某之间虽未直接签订转包合同，但其允许梁某利用其资质并挂靠施工，参照原劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条、《人力资源和社会保障部关于执行〈工伤保险条例〉若干问题的意见》第七点以及《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第三条第一款第四项、第五项之规定，可由建安公司作为承担工伤保险责任的单位。

  第二，建安公司应承担梁某某的工伤保险责任。最高人民法院认为，将因工伤亡的“包工头”纳入工伤保险范围，赋予其享受工伤保险待遇的权利，由具备用工主体资格的承包单位承担企业依法应承担的工伤保险责任，符合工伤保险制度的建立初衷，也符合《工伤保险条例》及相关规范性文件的立法目的。①建设工程领域具备用工主体资格的承包单位承担其违法转包、分包项目上因工伤亡职工的工伤保险责任，并不以存在法律上劳动关系或事实上劳动关系为前提。而是基于法律和法规的特殊规定。②将“包工头”纳入工伤保险范围，符合建筑工程领域工伤保险完善工伤保险参保政策、大力扩展参保覆盖面的发展趋势和“应保尽保”的工伤保险制度立法目的。因此，包括“包工头”在内的所有劳动者按均可项目参加工伤保险。

  【指导案例59号】建设工程消防验收备案结果通知属于可诉行政行为，法院应依法受理

  【裁判要旨8】建设工程消防验收备案结果通知含有消防竣工验收合不合格的评定，具有行政确认的性质，当事人对公安机关消防机构的消防验收备案结果通知行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法予以受理。

  法院认定：建设工程消防验收备案结果通知含有消防竣工验收合不合格的评定，具有行政确认的性质，是公安机关消防机构作出的具体行政行为。

  第一，关于行为的性质。根据《中华人民共和国消防法》第四条、《公安部建设工程消防监督管理规定》第三条第二款、第二十四条之规定，建设工程消防验收备案行为是公安机关消防机构对建设工程实施消防监督和管理的行为。消防机构实施的建设工程消防备案、抽查的行为具有行使行政职权的性质，体现出国家意志性、法律性、公益性、专属性和强制性，备案结果通知是备案行为的组成部分，是备案行为结果的具体表现形式，也具有上述行政职权的特性，应该纳入司法审查的范围。

  第二，关于行为的后果。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、《公安部建设工程消防监督管理规定》第二十五条之规定，在竣工验收备案行为中，公安机关消防机构并非仅仅是简单地接受建筑设计企业向其报送的有关的资料，还要对备案资料做审查，完成工程检查。对建设单位而言，在工程竣工验收后应当到公安机关消防机构进行验收备案，否则，应当承担相应的行政责任，消防设施经依法抽查不合格的，应当停止使用，并组织整改；对公安机关消防机构而言，备案结果中有抽查是否合格的评定，实质上是公安机关消防机构对行政相对人的法律事实、法律关系予以认定、确认的行政行为，行政相对人受评定结果的拘束。因此，备案行为是可诉的行政行为，人民法院可以对其进行司法审查。

  【指导案例22号】地方政府对所属行政管理部门的请示所作批复，行政管理部门直接将该批复付诸实施并对行政相对人的权利义务产生了实际影响，此时该内部行政行为具有可诉性

  【裁判要旨9】地方人民政府对其所属行政管理部门的请示作出的批复，一般属于内部行政行为，不可对此提起诉讼。但行政管理部门直接将该批复付诸实施并对行政相对人的权利义务产生了实际影响，行政相对人对该批复不服提起诉讼的，人民法院应当依法受理，此时该内部行政行为具备可诉性。

  法院认定：根据《土地储备管理办法》和《安徽省国有土地储备办法》以收回方式储备国有土地的程序规定，来安县国土资源行政主管部门在来安县人民政府作出批准收回国有土地使用权方案批复后，应当向原土地使用权人送达对外发生法律效力的收回国有土地使用权通知。

  来安县人民政府的批复属于内部行政行为，不向相对人送达，对相对人的权利义务尚未产生实际影响，一般不属于行政诉讼的受案范围。但本案中，来安县人民政府作出批复后，来安县国土资源行政主管部门没有制作并送达对外发生效力的法律文书，直接交来安县土地储备中心根据该批复实施拆迁补偿安置行为，对原土地使用权人的权利义务产生了实际影响；原土地使用权人也通过申请政府信息公开知道了该批复的内容，并对批复提起了行政复议，复议机关作出复议决定时也告知了诉权，该批复已实际执行并对外发生法律效力的具体行政行为。

  【指导案例41号】行政机关作出具体行政行为时未引用具体法律条款，该行政行为可依法撤销

  【裁判要旨10】行政机关作出具体行政行为时未引用具体法律条款，且在诉讼中不能证明该具体行政行为符合法律的具体规定，应当视为该具体行政行为没有法律依据，适用法律错误。行政相对人可据此提起行政诉讼主张撤销该具体行政行为。

  法院认定：被告衢州市国土局作出《通知》时，仅说明是依据《土地管理法》及浙江省的有关规定作出的，但并未引用具体的法律条款，故其作出的具体行政行为没有明确的法律依据，属于适用法律错误。

  本案中，衢州市国土局提供的有关证据，难以证明其作出的《通知》符合“为公共利益需要使用土地”或“实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地”的情形，主要证据不足，故其作出的《通知》不符合《土地管理法》规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》及其相关司法解释的规定，在行政诉讼中，被告对其作出的具体行政行为承担举证责任，被告不提供作出具体行政行为时的证据和依据的，应当认定该具体行政行为没有证据和依据。

  【指导案例91号】对于被行政机关强拆的房屋内物品损失无法举证，法院对未超出市场价值的符合生活常理的房屋内物品的赔偿请求，应当予以支持

  【裁判要旨11】在房屋引发的行政赔偿案件中，原告提供了初步证据，但因行政机关的原因导致原告无法对房屋内物品损失举证，行政机关亦因未依法进行财产登记、公证等措施无法对房屋内物品损失举证的，人民法院对原告未超出市场价值的符合生活常理的房屋内物品的赔偿请求，应当予以支持。

  法院认定：第一，关于被告的强拆行为是否违法问题。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六十二条之规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上地方人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。马鞍山市花山区人民政府提供的证据不能证明原告自愿交出了被征土地上的房屋，其在土地行政主管部门未作出责令交出土地决定亦未申请人民法院强制执行的情况下，对沙某等四人的房屋组织实施拆除，行为违法。

  第二，关于被拆房屋及其装潢损失问题。根据《中华人民共和国土地管理法第四十七条的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿，其中包括对地上附着物的补偿。上诉人主张的房屋及其装潢损失属于土地征收补偿范畴，依法应由征地实施机关给予补偿安置，因其已经获得了补偿，故对其该项赔偿请求，依法不予支持。

  第三，关于被拆房屋内物品损失认定问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款之规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。马鞍山市花山区人民政府组织拆除上诉人的房屋时，未依法对屋内物品登记保全，未制作物品清单并交上诉人签字确认，致使上诉人无法对物品受损情况举证，故该损失是否存在、具体损失情况等，依法应由马鞍山市花山区人民政府承担举证责任。上诉人主张的屋内物品5万元包括衣物、家具、家电、手机等，均系日常生活必需品，符合一般家庭实际情况，且被上诉人亦未提供证据证明这些物品不存在，故对上诉人主张的屋内物品种类、数量及价值应予认定。至于上诉人主张的实木雕花床价值5万元，已超出市场正常价格范围，其又不能确定该床的材质、形成时间、与普通实木雕花床有何不同等，法院出于最大限度保护被侵权人的合法权益考虑，结合市场价格酌定该实木雕花床价值为3万元。

  【指导案例198号】实际施工人向发包人主张工程价款，不受发承包人之间仲裁条款的约束

  【裁判要旨12】实际施工人并非发包人与承包人签订的施工合同的当事人，亦未与发包人、承包人订立有效仲裁协议，不应受发包人与承包人的仲裁协议约束。实际施工人依据发包人与承包人的仲裁协议申请仲裁，仲裁机构作出仲裁裁决后，发包人请求撤销仲裁裁决的，人民法院应予支持。

  法院认定：一、关于实际施工人刘某是否受发包人工行岳阳分行与承包人巴陵公司之间仲裁条款约定的约束，仲裁协议是当事人达成的自愿将他们之间业已产生或可能产生的有关特定的无论是契约性还是非契约性的法律争议的全部或特定争议提交仲裁的合意，是仲裁机构取得管辖权的依据，体现了仲裁自愿原则和协议仲裁制度。本案中，工行岳阳分行与巴陵公司签订的《装修工程施工合同》第15.11条约定系工行岳阳分行与巴陵公司之间因工程款结算及支付引起的争议应当通过仲裁解决。但刘某作为实际施工人，其并非工《装修工程施工合同》的当事人，刘某与工行岳阳分行及巴陵公司之间均未达成仲裁合意，不受该合同中仲裁条款的约束，故其无权援引《装修工程施工合同》中的仲裁条款向合同当事方主张权利。

  二、关于实际施工人刘某是否构成仲裁条款承继及合同主体变更的情形，刘某以巴陵公司名义施工，巴陵公司作为《装修工程施工合同》的主体仍然存在并承担相应的权利义务，案件当事人之间并未构成《最高人民法院关于适用中华人民共和国仲裁法若干问题的解释》第八条规定的合同仲裁条款“承继”情形，亦不构成上述解释第九条规定的合同主体变更情形。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条虽然规定实际施工人可以发包人为被告主张权利且发包人只在欠付工程款的范围内对实际施工人承担责任，但上述内容仅规定了实际施工人对发包人的诉权以及发包人承担责任的范围，不应视为实际施工人援引《装修工程施工合同》中仲裁条款的依据。

  【指导案例119号】庭审自行和解并履行完毕，申请人又申请强制执行原生效判决，法院应予受理

  【裁判要旨13】执行程序开始前，双方当事人自行达成和解协议并履行，一方当事人申请强制执行原生效法律文书的，人民法院应予受理。被执行人以已履行和解协议为由提出执行异议的，可以参照《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十九条的规定审查处理。

  最高院认定：一、关于案涉《和解协议书》的性质。案涉《和解协议书》系当事人在执行程序开始前自行达成的和解协议，属于执行外和解，当事人仍然有权向人民法院申请强制执行。追日电气公司以当事人自行达成的《和解协议书》已履行完毕为由提出执行异议的，人民法院可以参照《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十九条的规定对和解协议的效力及履行情况进行审核检查，进而确定是否终结执行。

  二、关于案涉《和解协议书》的效力。虽然滁州建安公司主张在案涉《和解协议书》上签字的王某未经其授权，其亦未在《和解协议书》上加盖公章，《和解协议书》对其不发生效力，但是《和解协议书》签订后，滁州建安公司根据约定向青海高院申请解除对追日电气公司财产的保全查封，并就《和解协议书》项下款项的支付及开具收据发票等事宜双方进行多次协商，并接收《和解协议书》项下款项、开具收据、发票，故滁州建安公司以实际履行行为表明其对王某的代理权及《和解协议书》的效力是完全认可的，《和解协议书》有效。

  三、关于案涉《和解协议书》是否已履行完毕。虽与《和解协议书》约定的463.3万元尚差4000余元，但是滁州建安公司予以接受并为追日电气公司分别开具了相应发票，结合滁州建安公司在接受付款后较长时间未对付款金额提出异议的事实，可以认定双方以行为对《和解协议书》约定的付款金额进行了变更，构成合同的默示变更，故案涉《和解协议书》约定的付款义务已经履行完毕。关于付款期限问题，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十五条的规定，若滁州建安公司认为追日电气公司延期付款对其造成损害，可另行提起诉讼解决，而不能仅以此为由申请执行一审判决。

  【裁判要旨14】在案件审理期间保证人为被执行人提供保证，承诺在被执行人无财产可供执行或者财产不足清偿债务时承担保证责任的，执行法院对保证人应当适用一般保证的执行规则。在被执行人虽有财产但严重不方便执行时，可以执行保证人在保证责任范围内的财产。

  最高院认定：一、关于金泰公司为家禾公司提供的担保种类问题。最高人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第54条规定：“人民法院在审理案件期间，保证人为被执行人提供保证，人民法院据此未对被执行人的财产采取保全措施或解除保全措施的，案件审结后如果被执行人无财产可供执行或其财产不足清偿债务时，即使生效法律文书中未确定保证人承担相应的责任，人民法院有权裁定执行保证人在保证责任范围内的财产。”上述规定中的保证责任及金泰公司所做承诺，类似于担保法规定的一般保证责任。

  二、在被执行人家禾公司尚有财产的情况下，法院能否直接执行金泰公司保证范围内的财产？最高人民法院认为，《民法典》第687条规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”“不能清偿”指对债务人的存款、现金、有价证券、成品、半成品、原材料、交通工具等可以执行的动产和其他方便执行的财产执行完毕后，债务仍未能得到清偿的状态。”依据上述规定，在一般保证情形，并非只有在债务人没有任何财产可供执行的情形下，才可以要求一般保证人承担相应的责任，即债务人虽有财产，但其财产严重不方便执行时，可以执行一般保证人的财产。参照上述规定精神，由于家禾公司仅有在建工程及相应的土地使用权可供执行，既不经济也不方便，在这种情况下，人民法院可以直接执行金泰公司的财产。

  【指导案例122号】同一被执行人案件合并执行，仍应按照各个债权人受偿先后顺序进行清偿

  【裁判要旨15】执行法院将同一被执行人的几个案件合并执行的，应当按照申请执行人的各个债权的受偿顺序进行清偿，避免侵害顺位在先的其他债权人的利益。

  最高院认定：赵某等以以物抵债裁定损害查封顺位在先的其他债权人利益提出异议的问题是本案的争议焦点问题。平顶山中院在陈某、郭某、春某、贾某将债权转让给神泉之源公司后将四案合并执行，但该四案查封土地、房产的顺位情况不一，也并非全部首封案涉土地或房产。贾某虽申请执行法院对案涉土地B29地块运营商总部办公楼采取了查封措施，但该建筑占用范围内的土地使用权此前已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款有关查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，贾某对该建筑物及该建筑物占用范围内的土地使用权均系轮候查封。执行法院虽将春某、贾某的案件与陈某、郭某的案件合并执行，但仍应按照春某、贾某、陈某、郭某依据相应债权申请查封的顺序确定受偿顺序。平顶山中院裁定将全部涉案财产抵债给神泉之源公司，实质上是将查封顺位在后的原贾某、春某债权受偿顺序提前，影响了在先轮候的债权人的合法权益。

  【指导案例126号】申请人接受被执行人的延迟履行并直至和解协议全部履行完毕的，不能要求恢复执行原生效判决

  【裁判要旨16】在履行和解协议的过程中，申请执行人因被执行人迟延履行申请恢复执行的同时，又继续接受并积极努力配合被执行人的后续履行，直至和解协议全部履行完毕的，属于民事诉讼法及相关司法解释规定的和解协议已经履行完毕不再恢复执行原生效法律文书的情形。

  最高院认定：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。本案中，按照和解协议，时代公司违反了协助办理抵债房产转移登记等义务的时间约定，天宇公司在时代公司完成全部协助义务之前曾先后两次向人民法院申请恢复执行。但综合而言，本案仍宜认定和解协议已经履行完毕，不应恢复执行。主要理由为：第一，和解协议约定15个工作日即完成抵债房产的所有权转移登记并将三套商铺租赁合同关系中的出租人变更为天宇公司或其指定人，这本身就具有一定的难度，天宇公司应该有所预知；第二，在约定期限的最后一日，时代公司分别与天宇公司及其指定人李某签订商品房买卖合同并完成三套抵债房产的网签手续。在较短时间内时代公司又先后履行了变更抵债房产租赁关系、转移抵债房产收益权、交付初始登记证和土地分割证等义务，即时代公司一直在积极地履行义务；第三，天宇公司在明知时代公司履行义务已超越约定期限的情况下仍一一予以接受，并且还积极努力配合时代公司向人民法院申请解封已被查封的财产，其行为已充分反映其认可超期履行，并在继续履行和解协议上与时代公司形成较强的信赖关系，在没有新的明确约定的情况下，应当允许时代公司在合理期限内完成全部义务的履行；第四，在时代公司履行完一系列主要义务，并于1月26日函告承租方该房产产权变更情况后，天宇公司在1月27日即首次提出恢复执行，并在时代公司开出发票后拒收，有违诚信；第五，天宇公司并没提供充分的证据证明本案中的迟延履行行为会导致签订和解协议的目的落空，严重损害其利益；第六，在时代公司因天宇公司拒收发票而将发票邮寄法院请予转交时，其全部协助义务即应认为已履行完毕，此时法院尚未实际恢复执行，此后再恢复执行亦不适当。

  【指导案例155号】案外人在抵押登记前购买了抵押房产，以享有优先于抵押权的权利提起执行异议之诉，法院应当受理

  【裁判要旨17】在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百三十四条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

  最高院认定：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第234条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第303条之规定，案外人提起执行异议之诉，应当符合“诉讼请求与原判决、裁定无关”这一条件。华融湖南分公司申请强制执行所依据的原判决即第32号判决的主文内容是判决英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费，华融湖南分公司有权以案涉房产作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。本案中，建行怀化分行一审诉讼请求是排除对案涉房产的强制执行，确认华融湖南分公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行，起诉理由是其签订购房合同、支付购房款及占有案涉房产在办理抵押之前，进而主张排除对案涉房产的强制执行。建行怀化分行在本案中并未否定华融湖南分公司对案涉房产享有的抵押权，也未请求纠正第32号判决，实际上其诉请解决的是基于房屋买卖对案涉房产享有的权益与华融湖南分公司对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题，这属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，应予立案审理。

  【裁判要旨18】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以再一次进行选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

  最高院认定： 《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以再一次进行选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王某符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王某符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是不是满足《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王某的诉讼请求，适用法律确有错误。

  近日，海军辽宁舰编队圆满完成年度远海实战化训练，安全顺利返回母港。训练期间，编队转战黄海、东海、南海等多个海域，开展实战背景下多个科目综合演练，官兵全程保持高度戒备、随时反应的作战状态。在南海某海域，辽宁舰、山东舰编队首次开展双航母编队演练，锤炼提升航母编队体系作战能力。

  中国气象局在10月29日例行发布会上表示，今年冬季，全国大部地区气温较常年同期偏高，但季内气温冷暖起伏显著，发生过程性强降温的可能性大。

  油价或将大幅下调！11月6日油价将调整，95号汽油价格或将重返七元时代

  国内油价或将大幅下调。柴油、汽油价格降幅创新高。油价最新调整消息:本轮油价调整时间为2024年11月06日24时。

  金秋十月，位于陕西铜川的照金镇迎来了一年中最绚丽的时节。照金地处子午岭南段，植被覆盖率高，植物种类丰富。这两天，山谷间的黄栌、槲栎、红枫、银杏等植物呈现出不同的色彩，翠绿、金黄、火红交织在一起，将山川描绘点染得五彩斑斓，呈现出令人心动的画卷。

  量产大排量摩托车价格被打下来了？宝马、本田六缸摩托车型售价30-40万元，而10月26日，长城灵魂首款旅行车S2000，搭载“全球唯一”的水平对置8缸发动机，起售价仅为21.88万元。长城汽车董事长魏建军表示：“长城灵魂首款旅行车研发投入巨大，超过了10亿元。

  中国男篮公布18人集训名单，胡明轩、张宁入选，郭士强：将全力以赴赢下关岛和蒙古队

  11月1日，中国篮协宣布，为备战2025国际篮联男篮亚洲杯预选赛第二窗口期比赛，协会计划于11月4日至11月20日在国家体育总局训练局组织集训。根据男篮集训名单，周琦缺席，张宁首次入选。

  近日，张维平拐卖儿童案（又称梅姨案）涉及的9个孩子全部被寻回。该案主犯张维平（已于2023年4月执行死刑）曾供述其收买孩子的同案人，“梅姨”在紫金县有一同居男友。彭某表示亲戚与“潘冬梅（音）”坐车的时候认识，相谈甚欢，随后介绍给彭某做女朋友。

  其中死刑排第一，再然后就是无期徒刑了。这些人能够说是罪恶滔天，主要可大致分为这几大类:首先就是严重危害国家安全的这些人，比如说叛国、投敌等等，这些人会对社会安全造成非常大的危害，被判无期绝对是罪有应得。

  文 不似少溓游编辑 不似少溓游犹记得2021年年底，影后陈冲的母亲病危，闻讯的她从美国旧金山火速回国。但由于老人病势沉重，这对母女终究没能见上最后一面。陈冲的母亲在此之前就已经被认知症折磨多年，这病也就是人们口中的“老年痴呆”。然而，即便人生的大部分回忆已经模糊不清。